私募股权房地产基金和房地产投资信托或“REIT”长期以来一直是北美多种房地产资产组合的首选投资工具。最近，市场上出现了一种新的投资工具;“propsharing”，一种在线平台，允许投资者，尤其是散户投资者获得个人房地产资产的部分所有权权益。部分所有权的最低投资门槛较低，这使得它对 Z 世代和千禧一代特别有吸引力，主要是在加拿大飞涨的房地产市场中定价。还有一种与道具共享相关的团结感和社区感，这在道具共享公司的网站和营销材料中很明显。Propsharing 和分数是加拿大快速发展的 PropTech 行业的又一个例子。有关 PropTech 的更多信息，请参阅我们的三部分系列 -第 1部分，第 2部分，第 3 部分。

机会

道具共享和部分房地产投资代表了哪些机会?对于中小型基金经理和私募股权，有机会将经过考验、测试和真实的真实资产以光滑、新的适销对路的方式推向市场。对于散户投资者而言，投资产品的低财务障碍可能无法以其他方式获得，能够亲自挑选每个投资物业，而不是投资于预先选择的物业组合，以及对在线直接投资社区的归属感。

结构

虽然私募股权和房地产基金以及房地产投资信托基金的投资者参与了相关的房地产投资组合，但道具共享公司的投资者选择他们希望购买的资产并直接在每个房地产中购买单位，而不是在投资组合中拥有参与权益的多种资产。与名义上可以向投资者发行无限数量的房地产投资信托基金不同，道具共享权利通常具有固定数量的单位，因此投资者可以准确了解他们拥有每处房产的数量，并且以后不会受到稀释。迄今为止，市场上为数不多的加拿大道具共享权利是有限合伙企业和公司。与 REIT 单位不同，在这些共享实体中的权益，所得税法。有关 REIT 的更多信息，请参阅我们关于构建私人 REIT 的实际考虑因素的文章。

虽然道具共享与私募房地产基金和房地产投资信托基金有很多不同，但其前身的许多特征仍然存在。管理层确定要购买的资产，促进收购并管理收购后的资产(尽管有趣的是，美国的资产共享实体允许投资者选择资产)。就其角色而言，管理层收取收购、资产管理和处置等费用。

众筹招股说明书豁免和经销商要求

由于 propsharing 的核心组成部分之一是从大量投资者那里筹集资金，加拿大证券监管机构认为这项活动属于交易业务，因此 propsharing 实体的证券必须通过注册证券交易商或豁免市场交易商或否则免除此要求。此类注册可以由道具共享实体自己获得，或者道具共享实体可以保留适当注册的第三方经销商的服务。

为了分销证券，私人房地产投资信托基金通常依赖于国家文书 45-106招股说明书豁免(“NI 45-106”)下的“认可投资者”和“提供备忘录”招股说明书豁免，而私募股权基金通常依赖“私人发行人” ” 根据 NI 45-106 的招股说明书豁免。虽然 propsharing 实体确实在“合格投资者”和“发行备忘录”招股说明书豁免下发行证券，但该模式也非常适合很少使用的初创企业众筹招股说明书豁免(“众筹豁免”)和经销商注册豁免要求(“经销商豁免”) 用于促进发行人在线分发的门户网站，该发行人依靠国家文书 45-110启动众筹注册和招股说明书豁免(“NI 45-110”)下的众筹豁免。